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内装は開業の際にもっともお金がかかる部分、
合い見積もりの1件にいかがですか？
予算をベースに誠実に対応してくれる
内装業者が、当社取引先に残っています。
既存店の「ちょっと直し」も
開業時の内装屋がなくなちゃって
どこへ頼もうか・・・そんな場合も
対応できることでしたら無料でご紹介します。
＜対象エリアは「首都圏」となります＞
平成24年5月5日現在
内装業者さんは安ければいいといわけではありません。
「安い」には、それなりの理由がある場合もあります。
今後のランニングコストや予測売上から「償却金額」「償却年数」を考え、
開業当初に「かけるべき予算」を決め、その中で「どれだけのことができるのか？」
信頼おける内装業者さんとの二人三脚が望ましいです。
よく、「合い見積もり」は必要といいますが、
確かに「原則」必要だと思います。
特に、最初の店舗のときは「見比べ」「自分の勉強」の意味でも大事です。
内装業者さんによって、彼らの利益率が違ったり（結果、依頼人が多く払う）、
デザインセンスのレベルが違ったりします。
時々「怠慢」な業者さんも見られます。
金額やセンスを納得するためにも合い見積もりをオススメします。
そして、がっちりパートナーとなる業者さんを見つけてください。
ただし、合い見積もりは多ければ多いほどいいという訳ではありません。
過去、いろいろなケースを見てきましたが、
数が多いのは、迷うだけですし、1件あたりの対応も希薄になり、
お互いの信頼関係や力のいれ方も薄くなりがちです。
費やす時間等労力も莫大です。
だいたい、3件くらいの合い見積もりでいいと思います。（最大で5件くらい）
ちゃんとした業者さんなら3件で見比べても、かなり迷うと思います。
金額や相場も充分把握できるはず。
信頼できる内装業者さんのご紹介は、おまかせください。
そして見比べてみてください。
無料なのですから、まずはご連絡を。
その行動が、何十万円、何百万円の価値を生み出すかもしれません。
（坪5万円の違いは、20坪で100万円の違いを生み出します）
東京未来倶楽部（株）江間まで 03-6300-0300
meroom@mb.infoweb.ne.jp
＊「自分（の会社）も、試してみないか？」といった内装業者さんからのご連絡も
歓迎します。
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＜ご参考＞
開業費用4つの項目のうち、2つめの項目「内装・設備費」についての説明。
そして、この項目が1番お金がかかり、開業資金を上手に使うポイントになります。
現在関東圏の「内装」の相場は、
１坪あたり30〜40万円かかるのがアンダーラインで、
平均40万円前後かかります。
上限はなしといったところだと思います。
かっこいいな〜と思う内装だと、
1坪50〜80万円くらいかけているケースもあります。
つまり20坪くらいのお店だと、平均の内装費は800万円くらいです。
この内装は、壁、床、天井、水周りや、ガス・電気の工事等、
だいたいのものを含みます。
内装で１番お金がかかるのは、水回りでもある厨房部分です。
客席部分は安めです。
そして、厨房内の「設備」は、お店の広さに応じた、
「相応の」の設備を配置するのが通常です。
でないと、開業後オペレーションが回りませんし、
冷蔵庫や冷凍庫等、保管する場所も足りなくなってしまいます。
10坪のお店よりは、20坪のお店のほうが、客席も多くなりますので、
配置する設備の大きさ、処理能力も必要になります。
完全な比例とはいいませんが、「ほぼ比例」して、
1坪あたり10万円くらいの設備配置であるケースが多いような気がします。
もちろん、1台100万円オーバーの特殊な設備を入れる場合や
中古の安いものを調達する場合を除きます。
となると、20坪くらいのお店で、約200万円の設備を配置しています。
（ちなみに僕は普段「中古」をあまりおススメしていません。理由有）
この内装と設備を足すと、上記一例の20坪くらいのお店なら、
1000万円となります。
（＠40万円/坪の内装費×20坪＋＠10万円の設備費×20坪）
けっこうしますよね。
ですが、この第二段階の初期投資の部分＝内装・設備は、
抑えることが可能です。
そう、それが、「居抜き」物件の活用です。
居抜きは、前の店舗として、内装が出来上がっています。
設備がすでにあります。
つまり、情況によっては、上記かかるはずだった1000万円
（20坪の内装・設備費）を0円で抑えることも可能となります。
まあ、そうはいっても、居抜き物件の場合「造作譲渡料」
というものが設定されていることも多々あります。
前のお店のオーナーさんに、内装・設備の譲受代としていくらか渡すものです。
この金額に明確な相場はありません。
10年以上たったお店の、内装・設備に資産的価値はほぼありませんが、
開業後1〜2年で廃業となった場合、内装・設備としての資産的価値はあります。
でも、次に使う人からしてみれば、自分のセンスと違った内装は
作り変えたいですし、設備も使えない設備、余分な、邪魔な設備である
場合もあります。さらに、物件の賃貸契約の中には通常、
現状回復義務（もと借りた状態に戻して大家さんへ物件を返却する義務）
があって、その期限が迫ってきますと、前のオーナーさんは時間的に焦って、
現状回復費用をかけたくないために、造作譲渡料が安くても、
早く確実に次の人に物件を渡してしまいたくもなります。
まさに造作譲渡料の金額は、少しでも高く譲りたい前オーナーと、
少しでも安く譲り受けたい新オーナーとの「駆け引き」が発生する部分です。
そして、居抜き物件の場合、本当に「そのまま」使えればいいのですが、
最低限「看板」の付け替えはしたいですし、自分の思い描く店舗にするために、
多少の内装の変更を施したくなります。
これにつきましては、「いくらまでかけるか？」となります。
たとえば、本来1000万円かかる内装・設備を、
造作譲渡料300万円で譲り受けたとして、
第二段階の予算（内装・設備一色）を500万円で見ていれば
あと200万円はいろいろな手直しにかけることができます。
逆のアプローチで、手直し代として300万円かけたいので
造作譲渡料は200万円にならないか？といった交渉も可能です。
この第二段階のお金のかけ方が、初期投資全体の鍵を握ることになります。
お金（初期投資）のない方は、この第二段階に工夫が必要となります。
＜問題点＞
開業希望者の多くは
1、10〜15坪の広さ
2、坪15,000〜25,000円の家賃
の物件を探しています。つまり、この条件の物件情報は水面下で「奪い合い」です。
なかなかこの条件の居ぬき情報は出てきません。
そこで必要になるのが、
1、信頼できる内装業者と普段から情報交換をして物件情報収集を依頼しておく
2、スケルトンからの工事でも開業資金予算内で収まるようなプランを
内装業者と打ち合わせしておく
ということも、選択肢として考えておいてください。
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●内装業者さんの無料紹介は、東京未来倶楽部（株）江間 まで。
meroom@mb.infoweb.ne.jp 03-6300-0300
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